O presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, foi o palestrante da aula do 8° Curso de especialização em Direito Empresarial da Escola Paulista da Magistratura (EPM), no dia 16 de maio. A aula foi dedicada ao tema “Locação no âmbito empresarial” e teve a participação dos desembargadores Fernando Antonio Maia da Cunha, professor assistente do curso, e Manoel Justino Bezerra Filho, que coordena o curso, juntamente com o desembargador Pereira Calças.
O presidente ressaltou inicialmente que a Lei nº 8.245/91, que rege as locações, reduziu drasticamente o número de ações judiciais, lembrando que, antes de sua edição, havia muitas leis que regulavam a matéria e que trouxeram problemas e uma litigiosidade exacerbada. “Boas leis têm efeito pedagógico, o que gera um efeito econômico na seara do Judiciário. Quando o legislador faz uma boa lei, faz um bem para toda a sociedade”, ponderou.
Pereira Calças esclareceu que há três tipos básicos de contrato de locação: residencial, não residencial (celebrado no âmbito empresarial, mas que não confere o direito à renovação compulsória do contrato) e empresarial (regido de maneira a autorizar a renovação compulsória). Ele lembrou que a Lei de Luvas (Decreto n. 24.150/34) foi revogada, mas foi inserida na Lei n. 8.245/91, com a ação renovatória.
O palestrante explicou que, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário, desde que cumpra os requisitos legais, pode exigir coercitivamente a renovação da locação pelo mesmo prazo contratado, por meio de sentença, que substitui a vontade do locador. E mencionou os requisitos que autorizam a renovação compulsória: contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo de locação ou soma dos prazos ininterruptos de cinco anos; atuação do locatário no mesmo ramo comercial pelo prazo ininterrupto de três anos na data do ajuizamento da ação; prova do exato cumprimento do contrato; e ajuizamento da ação renovatória no prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano antes da data de finalização do prazo do contrato em vigor.
Ele recordou ainda que somente o locatário empresário (originário, cessionário ou sucessor da locação) e a sociedade empresária regularmente constituídos têm direito à ação renovatória. Analisou também a questão da renovação compulsória em face do direito de propriedade e a exceção do direito de retomada do imóvel previsto no artigo 52 da Lei de Locação. Por fim, complementou a exposição com aspectos doutrinários e jurisprudenciais da matéria.
