Um dos graves problemas brasileiros é a tumultuada situação fundiária. Ou seja: parcela enorme dos imóveis é irregular. Até o jejuno em direito sabe que “quem não registra não é dono”. Não basta um compromisso de compra e venda, um recibo de sinal ou até mesmo uma escritura pública, lavrada em tabelionato, para que alguém seja legalmente dono de uma propriedade imóvel. É preciso fazer com que a esse imóvel corresponda uma matrícula no Registro de Imóveis competente.
Uma das mais antigas formas de aquisição dominial, ou seja, para alguém ser “dono”, é a usucapião. Legado romano que chegou aos nossos dias com grande utilidade. É um instituto que garante a quem possuir, sem oposição e por um período de tempo em lei previsto, em geral 5 anos, possa se tornar proprietário. É uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, não houve necessidade de uma compra e venda anterior, a maneira mais comum de se adquirir um imóvel.
O processo de usucapião, quando tramita em juízo, pode ser complicado. Há necessidade de citação de todos os envolvidos, dos antigos proprietários, aqueles que figuram no registro de imóveis, dos eventuais e incertos interessados. Há perícia, há audiências com testemunhas que possam provar a posse tranquila. Não se pode garantir, com certeza absoluta, quanto demorará uma ação dessas.
A boa notícia é que a usucapião pode ser feita administrativamente. Junto ao Registro de Imóveis cuja atribuição é inscrever as propriedades imobiliárias de uma determinada circunscrição territorial. O registrador é alguém que pode ser mais eficiente do que o juiz na ação de usucapião. Porque ele conhece a situação real, ele é o conservador do acervo de todos os imóveis de sua esfera de competência e não tem as travas do magistrado. O juiz precisa ser inerte, imparcial, neutral. Por isso, ele não pode “ajudar” o usucapiente a conseguir uma sentença de mérito que atenda à pretensão. Já o registrador pode e deve procurar fórmulas de acelerar os trâmites do procedimento, encontrar soluções para o que poderia parecer, à primeira vista, insolúvel.
O registrador também tem condições de promover conciliação entre o proponente da usucapião e eventual impugnante. Ele não fica preso a uma verdadeira camisa-de-força que é a autoridade judicial, mas tem desenvoltura para a busca de uma resposta definitiva e favorável a quem esteve à testa de um imóvel por tempo suficiente para que venha a ser considerado legítimo proprietário.
Também é muito bom saber que aquelas ações de usucapião que tramitam há tempos pelas varas judiciais e estão longe do fim, por um motivo ou por outro, podem também ser resolvidas junto à delegação registral imobiliária. Além de atender melhor ao intuito das partes desassistidas da proteção constitucional à legítima propriedade, integram o movimento de desjudicialização que é muito importante para um Brasil que judicializou a vida de todos, convertendo o Judiciário no supremo e primeiro árbitro de toda e qualquer questão.
No momento em que a nacionalidade precisa de injeção de ânimo na economia combalida pelas múltiplas crises, a usucapião em cartório, sem necessidade de Fórum e de Juiz, é algo que acena para efetivo aperfeiçoamento das instituições e representa alguns passos no caminho da desburocratização. O que não é pouca coisa num país de ritos, formalismos e procedimentalismos tão excessivos quanto, na maior parte das vezes, estéreis.
*José Renato Nalini é Reitor da UNIREGSITRAL, docente da Pós-graduação da UNINOVE e Presidente da ACADEMIA PAULISTA DE LETRAS – 2019-2020.
