A Cota Condominial é o valor resultante do rateio das despesas do condomínio entre os condôminos, com base na fração ideal de cada unidade, medida constante na Matrícula do Imóvel e na Convenção Condominial.
Ou seja, cada morador paga uma quantia proporcional à sua fração ideal, levando em consideração fatores como tamanho do imóvel e áreas privativas adicionais, como vagas de garagem extras ou depósitos.
Mensalmente, os moradores de condomínios se deparam com a “obrigação” de pagar a cota condominial, o valor que é destinado a custear despesas essenciais para a manutenção e o funcionamento do espaço coletivo.
Em que pese a iteratividade da obrigação, presente em toda espécie de condomínio edilício, muitos não compreendem completamente a composição e a importância desse pagamento recorrente.
Além desta contribuição ordinária, os condomínios devem arrecadar fundos de forma regular, como o fundo de reserva que é regulamentado pela Lei nº 4.591/1964, que versa sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
De acordo com o artigo 9º, §3º, alínea “j” do citado diploma legal, o percentual de arrecadação para o fundo de reserva deve ser estabelecido na convenção do condomínio, a qual pode ser equiparada, no âmbito do condomínio, a Constituição de um Estado-nação, que define suas regras fundamentais e diretrizes norteadoras.
Superada a explicação sobre a composição e o destino das cotas condominiais, é necessário discorrer sobre um problema crônico que afeta a administração condominial: os proprietários que não cumprem com suas obrigações e os tipos de inadimplentes.
Acerca do tema, a experiência consuetudinária na conjectura condominial permite inferir que o condômino inadimplente pode ser classificado de 04 (quatro) principais formas, de acordo com as circunstâncias e a causa de seu inadimplemento:
Ocasional - O tipo de inadimplente ocasional é aquele com dificuldades financeiras temporárias, esquecimento ou falta de organização.
Crônico - O inadimplente crônico é caracterizado por sua persistente negligência em efetuar pagamentos por meses a fio. Em algumas ocasiões, este indivíduo pode até mesmo estabelecer um acordo, mas falha em honrá-lo. Diante de tal cenário, o condomínio não tem outra alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário através de uma ação judicial.
Negligente - Este é o condômino que habitualmente não cumpre com o pagamento dentro do mês corrente, acumula débitos de dois meses, quita apenas um e, assim, vai procrastinando suas obrigações financeiras.
Acusador – Este é o condômino que atribui à administração a responsabilidade por não ter enviado o boleto antes da data de vencimento. Ele sustenta que a única razão pela qual “não pagou” foi porque não recebeu o boleto. Além disso, solicita a retirada de encargos, como juros e multas, alegando que a falha foi exclusivamente da administração e nunca, em hipótese alguma, dele próprio.
Este é o tipo de inadimplente que possui a habilidade de manipular e semear a desconfiança entre os demais condôminos, questionando a transparência das contas condominiais e a gestão do síndico e da administração.
É estarrecedora a influência deste condômino que, ocasionalmente, consegue angariar o apoio dos demais, o qual, conquanto inadimplente, tende a ser aquele que mais se queixa da falta de manutenção e de limpeza das dependências comuns do condomínio e até mesmo da gestão do síndico, alegando que, em sua perspectiva, o condomínio não estaria recebendo a devida atenção.
Para além de importunar o sossego da massa condominial, o comportamento deste tipo de condômino representa um problema sério que pode afetar a saúde financeira do condomínio e a convivência harmoniosa entre os demais condôminos.
Isso porque a inadimplência generalizada, de maneira descomedida, faz com que os recursos do condomínio não sejam suficientes para cobrir suas despesas mensais, bem como para efetuar melhorias e aquisições em benefício da coletividade condominial.
Justamente para desencorajar o inadimplemento das contribuições condominiais que a legislação, mais precisamente o Código Civil de 2002, em seu art. 1.335, III, confere ao condômino o poder de participar das assembleias e votar nas deliberações, desde que esteja quite, isto é, em dia com as suas obrigações condominiais, condição desconhecida pela maior parte dos condôminos inadimplentes.
Assim, até que o pagamento seja efetivamente realizado e estejam em dia com as cotas condominiais, os condôminos inadimplentes não possuem direito à voz e à voto nas Assembleias condominiais, conforme estipulado também, em regra, em cada Convenção Condominial.
Em situações como esta, a orientação primordial é sempre no sentido de se buscar uma resolução amigável, preferencialmente conduzida pelo setor jurídico da administradora do condomínio ou, na ausência deste, por um escritório jurídico externo apto a realizar a intermediação.
Tal recomendação se deve à frequência com que os inadimplentes recorrem ao Poder Judiciário contra o condomínio, sob alegações de tratamento humilhante durante o processo de cobrança.
No entanto, é crucial salientar que cada caso como este possui suas particularidades e a decisão final de pacificação deste possível conflito será influenciada por diversos fatores, incluindo a gravidade da eventual ofensa, a intenção do ofensor, entre outros aspectos relevantes.
De todo modo, é bem verdade que existem condomínios que, radicalmente, querem proibir os inadimplentes de frequentar as áreas comuns, como piscina, sauna, salão de festas e outros espaços destinados ao uso e gozo coletivo de todos os condôminos, sem distinção.
Há, em verdade, uma grande celeuma em torno da possibilidade de se restringir a utilização das áreas comuns por parte dos condôminos inadimplentes. Enquanto alguns profissionais que atuam na área do direito condominial entendem que o acesso a essas áreas é um direito inalienável e inviolável de todos os proprietários, independentemente do status de pagamento, outros defendem que a restrição ao uso dessas áreas pode servir como um incentivo para o pagamento das taxas condominiais.
Geralmente, a decisão final sobre a postura a ser adotada pelo condomínio advém de sua convenção condominial ou mesmo de uma deliberação da Assembleia Geral.
Fato é que este comportamento não encontra respaldo na legislação, tampouco na jurisprudência, muito pelo contrário: o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1699022, firmou o entendimento segundo o qual “é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais”.
Portanto, é importante que os condomínios tenham estratégias eficazes e, principalmente, legais para lidar com a inadimplência e promover a conscientização sobre a importância do pagamento das taxas condominiais.
Outra estratégia frequentemente utilizada é a negativação de nome junto às instituições de crédito, medida que exige, sempre, a aprovação em assembleia para evitar maiores prejuízos financeiros, decorrentes de eventuais compensações por danos morais que a inscrição em órgãos de proteção ao crédito possa gerar.
Em último caso, verificada a ineficácia das medidas anteriormente enumeradas, a diligência final para lidar com a inadimplência condominial é recorrer ao Poder Judiciário por meio de uma ação judicial para exigir-se o pagamento das contribuições condominiais devidas, sob pena de penhora de bens do condômino inadimplente.
É importante ressaltar que, nestas circunstâncias, visando ao tratamento isonômico de todos os condôminos por parte do condomínio, não se deve conceder isenção ou aplicar descontos sobre juros ou multas em benefício do condômino inadimplente, porquanto tais benefícios não são oferecidos, sequer, ao condômino adimplente, que cumpre suas obrigações financeiras sem receber qualquer benesse para tanto.
A problemática do inadimplente é intrincada e requer uma abordagem cautelosa, mas é imprescindível que a situação de inadimplência não se prolongue por mais do que três meses, devendo o condomínio adotar todas as providências extrajudiciais e judiciais ao seu alcance para sanar, com brevidade, este problema.
Outrossim, a atuação de um advogado em toda a sistemática da inadimplência condominial, desde a gênese do débito até a judicialização da cobrança, garante ao condomínio que os procedimentos adotados sejam céleres, eficazes e estejam em conformidade com a legislação vigente.
Esta questão envolve a consideração de honorários advocatícios, que podem ser recusados pelo advogado devido à percepção de um valor insuficiente para o trabalho realizado, sendo comum, nestes casos, que o advogado seja remunerado “ad exitum”, isto é, quando o condomínio recebe os créditos, o valor dos honorários é, então, repassado.
Com efeito, a harmonia e a prosperidade de um condomínio edilício residem na responsabilidade compartilhada de todos os seus membros. Cada condômino, ao cumprir suas obrigações financeiras, contribui para a manutenção e melhoria do espaço comum, garantindo, assim, o bem-estar coletivo.
Restou claro, por outro lado, que a inadimplência pode gerar tensões desnecessárias e prejudicar a saúde financeira e a boa convivência de todos no condomínio.
Portanto, é essencial que todos os condôminos reconheçam a importância de suas contribuições financeiras e se esforcem para cumprir suas obrigações e que o condomínio, por sua vez, adote uma cautela considerável em relação à postura do condômino inadimplente, para que não responda por eventuais excessos cometidos no exercício de seu direito de postular as contribuições condominiais.
Afinal, um condomínio edilício é mais do que apenas um conjunto de unidades habitacionais: é uma comunidade, em que cada membro tem um papel a desempenhar para garantir seu sucesso e sua prosperidade.
Dra. Ingridt Klaesener – OAB/SP 465.963.
Especialista em Direito Condominial, Gerente da Vetor Administração de Condomínios.
Colaborador - Diogo Cesar da Silva.
